Prélèvement à la source : qu’est-ce qui change pour les professionnels de l’immobilier ?

Le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source sera une réalité.

Au-delà de la crainte du changement, quel sera réellement l’impact sur votre entreprise ? Que va modifier cette réforme pour les revenus fonciers et les travaux prévus prochainement ? Qu’est-ce qui va changer pour la paie des gardiens et des employés de l’immeuble ?

Le prélèvement à la source pour les revenus fonciers

Les principes généraux

A partir de du 1er janvier 2019, les revenus fonciers de source française seront soumis au prélèvement à la source sous forme d’un acompte prélevé automatiquement. Les obligations déclaratives (2044, etc.) restent les mêmes.

L’acompte correspondra au montant des revenus fonciers de l’année précédente multiplié par le taux de droit commun du foyer fiscal ou le taux neutre déterminé en fonction du revenu mensuel imposable.

Le CIMR pour les revenus fonciers et les salaires

Le CIMR (Crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement) permet d’éviter que les contribuables ne règlent en 2019 le prélèvement à la source et l’impôt sur le revenu sur les revenus 2018.

En 2018, l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus fonciers sera annulé par un crédit d’impôt. En l’absence de revenus fonciers exceptionnels, les revenus fonciers bruts de 2018 bénéficieront d’une totale franchise d’impôt. Les revenus fonciers exceptionnels perçus en 2018 seront pleinement imposés. Le CIMR n’annulera pas l’impôt sur le revenu dans ce cas-là.

Qu’entend-on par « revenus fonciers exceptionnels » ? Les recettes foncières perçues en 2018 correspondant à d’autres années de paiement : les loyers 2017 encaissés sur 2018, les provisions pour charges de copropriété arriérés de loyers sur des années précédentes, une subvention pour financement de travaux déductibles, …

Le CIMR concerne également les salaires. Les revenus exceptionnels sont exclus du CIMR. Ils peuvent être par exemple : les revenus différés ou anticipés sur 2018, les indemnités versées à l’occasion de la rupture du contrat de travail, les sommes perçues au titre de la participation ou de l’intéressement, les primes surérogatoires (en dehors du contrat de travail),…Voici le lien vers le Bulletin Officiel concernant la mise en place du CIMR.

Les travaux et le prélèvement à la source

Pour éviter que les contribuables ne reportent leurs travaux à cause de la mise en place de l’impôt à la source et pénalisent ainsi les professionnels du bâtiment, le gouvernement a donc mis en place des mesures.

Pour le propriétaire bailleur

Pour inciter les propriétaires bailleurs à faire des travaux en 2018, le dispositif du prélèvement à la source prévoit deux mesures :

• Les travaux réalisés et payés en 2018 sont entièrement déductibles en 2018 et déductibles à hauteur de 50% sur 2019.
• Les travaux réalisés et payés en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

Prenons trois exemples :

• Pour des travaux de 20 000 € entièrement réalisés et payés en 2018, il y aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 + une déduction de 50% de 20 000 € soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
• Pour des travaux de 20 000 € entièrement réalisés et payés en 2019, la déduction sera de 50% de 20 000 € soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
• Pour des travaux de 20 000 € scindés sur 2018 et 2019, il y aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers 2018 + une déduction de 50% de 10 000 € (travaux de 2018) et une autre de 50% de 10 000 € (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers 2019.

Pour le co-propriétaire bailleur

Les travaux de copropriété (article 14-2 loi de 1965) appelés et payés en 2018 seront déduits sur 2018 et à hauteur de 50 % en 2019. Les travaux de copropriété (article 14-2 loi de 1965) appelés et payés en 2019 diminueront de moitié les provisions de 2020.

Voici quelques exemples :

• Pour une provision payée en 2018 pour 4000 €, la déduction sera de 4000 € en 2018 et 2000 € en 2019.
• Pour une provision payée sur 3 exercices (2000 € en 2018, 1500 € en 2019 et 2000 € en 2020), la déduction sera de 2000 € en 2018, 1500 € + la moitié de 2000 € en 2019 et 2000 € – la moitié de 1500 € en 2020.
• Pour une provision payée sur 2 exercices (3000 € en 2019 et 1000 € en 2020), les déductions seront les suivantes : 3000 € en 2019 et 1000 € – 50% de 3000 € en 2020.

Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble seront entièrement déductibles en 2019.

Ainsi donc, en résumé, les travaux réalisés en 2018 ne feront pas baisser votre impôt car vous ne serez pas imposé sur vos revenus 2018. En revanche, ces travaux pourront être déduits de vos revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%, selon la règle de la moyenne. Si vous avez prévu de percevoir des revenus exceptionnels en 2018, ceux-ci restent imposables à l’impôt sur le revenu.

Si les travaux réalisés en 2018 vous permettent de générer un déficit foncier, vous devriez pouvoir déduire de votre revenu global 2018 le déficit foncier dans la limite de 10 700 €. La partie du déficit foncier excédant 10 700 € pourra, elle, être déduite de votre revenu foncier les années suivantes. Les travaux réalisés en 2019 ne seront déductibles de vos revenus fonciers qu’à hauteur de 50%.

En conclusion, le dispositif dérogatoire apporte donc une compensation partielle aux propriétaires qui doivent réaliser des travaux dans leur bien locatif en 2018 ainsi qu’à ceux qui vont percevoir des revenus exceptionnels en 2018.

La paie et le prélèvement à la source

Les employeurs doivent mettre en œuvre le prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019. Votre entreprise a la responsabilité d’appliquer les taux de prélèvement à la source. Vous avez un interlocuteur unique qui est l’administration fiscale et êtes évidemment tenus au secret professionnel.

Les salariés doivent souscrire à une déclaration de revenus et éventuellement acquitter le complément d’impôt. Pour eux aussi, leur seul interlocuteur est l’administration fiscale.

Les cabinets sont deux fois concernés :

• en tant qu’employeur, pour les salariés du cabinet,
• en tant que tiers déclarant, pour les salariés gardiens concierges et employés d’immeuble des copropriétés ou des locatifs complets gérés par le cabinet.

Quel taux ?

La base du PAS est généralement le net imposable du salarié. L’assiette peut être modifiée par les indemnités journalières de sécurité sociale ou pour les contrats CDD de moins de 2 mois.

Le taux du prélèvement à la source est mis à disposition de l’employeur. Il peut s’agir d’un taux individualisé (conjoints ou PACS) ou d’un taux neutre (qui dépend de la rémunération mensuelle). Une demande de modulation est possible en cours d’année, en cas de changement de situation familiale ou de baisse ou de hausse dans les revenus.

Le taux de PAS est transmis chaque mois en retour de la DSN (Déclaration Sociale Nominative) mensuelle. Chaque taux de PAS a une validité de 2 mois (2 mois de paie).

Quelles obligations pour l’employeur ?

En tant qu’employeur, vous devez déclarer le PAS via la DSN (Déclaration Sociale Nominative) mensuelle, reverser l’impôt collecté et, enfin, indiquer les nouvelles informations sur le bulletin de paie : le net à payer avant le PAS, l’assiette, le taux et le montant du PAS.

Il faut noter également qu’en cas de manquement à ses obligations (inexactitude du montant prélevé, dépôt tardif, absence de dépôt, absence de reversement), l’employeur s’expose à des sanctions financières.

S’il va bien entendu changer votre façon de faire, le prélèvement à la source est loin d’être aussi compliqué qu’on peut le penser de prime abord. Revenus fonciers, travaux ou paie, le PAS nécessite quelques ajustements en cette fin d’année et la mise en place de certains nouveaux processus.

Nous espérons avoir pu vous éclairer sur le sujet ! Si vous l’avez trouvé utile, vous pouvez partager cet article.