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Pour exercer son rôle de syndic avec rigueur et conformité, la maîtrise du code de la copropriété est essentielle. Issu principalement de la loi du 10 juillet, ce corpus juridique définit les règles de fonctionnement des immeubles en copropriété, les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les missions du syndic.
Les textes qui régissent la gestion des copropriétés évoluent — notamment avec la loi ELAN, la loi Climat & Résilience et les obligations liées à la performance énergétique —, le syndic doit plus que jamais adapter sa gestion et anticiper les évolutions réglementaires.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le code de la copropriété ainsi que les nouvelles obligations légales à surveiller.
Le code de la copropriété, aussi appelé Loi du juillet 1965 est un texte fondamental pour les syndics. Il définit le concept de la copropriété, ses parties prenantes et les différentes obligations qui les concernent.
Le code de la copropriété (issu principalement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967) encadre juridiquement la vie et la gestion des immeubles en copropriété. Il s’adresse directement aux syndics, aux copropriétaires, et à tous les acteurs impliqués dans l’administration des parties communes.
Il définit notamment :
Le régime juridique de la copropriété est défini par deux textes majeurs :
Ces textes ont été profondément modifiés par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, prise dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), avec pour objectif de simplifier, moderniser et sécuriser la gestion des copropriétés.
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il peut être professionnel ou non-professionnel (bénévole). Il est désigné par l’assemblée générale pour une durée déterminée (maximum 3 ans, renouvelable). C’est le pilier opérationnel de la copropriété. Il doit agir dans l’intérêt collectif, avec transparence, rigueur et conformité légale. Son rôle va bien au-delà d’une simple gestion administrative : il est garant du bon fonctionnement, de la pérennité et de la valorisation de l’immeuble.
Selon le code de la copropriété, le syndic doit :
La loi du 10 juillet 1965 définit trois organes essentiels dans une copropriété :
Il regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble, automatiquement. C’est l’organe décisionnaire : il vote les travaux, le budget, le choix du syndic, etc. Il s’exprime principalement à travers l’assemblée générale annuelle (ou extraordinaire si besoin).
Interactions avec le syndic :
Le syndic est le gestionnaire de la copropriété, désigné par l’assemblée générale. Il assure le fonctionnement quotidien de l’immeuble : entretien, appels de charges, suivi des travaux, convocations d’AG, gestion des sinistres, etc. Son rôle est administratif, juridique, financier et technique.
Interactions avec les autres organes :
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Il a un rôle consultatif et de contrôle. Il assiste le syndic, donne un avis sur les décisions, peut préparer l’AG avec lui, et vérifie sa gestion.
Interaction avec le syndic :
La réglementation encadrant la copropriété évolue régulièrement, notamment sous l’effet des lois Climat & Résilience, ALUR ou encore des réformes liées à la performance énergétique des bâtiments. En 2025, plusieurs nouvelles obligations entrent en vigueur ou montent en charge. Pour les syndics, l’anticipation est essentielle afin de garantir la conformité juridique et la bonne gestion des immeubles.
Voici les principales mesures à suivre.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif s’impose progressivement dans les copropriétés. À partir du 1er janvier 2025 : il est obligatoire pour les immeubles en monopropriété ou copropriétés de 50 à 200 lots à usage d’habitation. En 2026 cette obligation sera étendue aux copropriétés de moins de 50 lots.
Le DPE collectif doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il est valable 10 ans et permet de dresser un état global de la performance énergétique du bâtiment.
À prévoir : le syndic devra l’annexer à certains documents de gestion et l’utiliser comme base pour le Plan Pluriannuel de Travaux.
Le PPT est un outil de planification qui permet d’anticiper les travaux à réaliser sur une période de 10 ans. Il est désormais obligatoire pour :
Le PPT repose notamment sur les données du DPE collectif et, si nécessaire, du Diagnostic Technique Global (DTG). L’objectif : permettre une gestion plus préventive du bâti et limiter les urgences coûteuses.
En savoir plus
La loi impose un fonds de travaux destiné à financer tout ou une partie du PPT. Il est obligatoire dans toutes les copropriétés à usage d’habitation de plus de 10 lots, sauf si un DTG conclut à l’absence de besoin de travaux dans les 10 ans. Son montant minimum est de 5 % du budget prévisionnel annuel, voté en assemblée générale. Il est non remboursable au copropriétaire vendeur.
Le syndic doit assurer une bonne information aux copropriétaires et intégrer cet élément dans les appels de fonds et la communication budgétaire.
En savoir plus
Plusieurs documents deviennent stratégiques et doivent être systématiquement mis à jour :
Ces documents sont essentiels pour les ventes, pour les diagnostics, et pour l’anticipation des charges futures.
L’année 2025 marque un tournant pour les syndics, avec une montée en charge des exigences en matière de performance énergétique, d’anticipation des travaux et de transparence financière. Il doit renforcer son rôle de pilote stratégique de la copropriété, en intégrant une approche de gestion préventive et durable.
Face à ces évolutions, une veille juridique active, une mise à jour des documents de gestion et une communication claire avec les copropriétaires seront les leviers clés d’une gestion conforme et efficace. Maîtriser le code de la copropriété et ses mises à jour successives est non seulement une obligation légale, mais aussi une condition essentielle pour assurer la pérennité et la valorisation des immeubles gérés.
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