Si le métier d’un gardien d’immeuble tend à disparaître car il alourdit le montant des charges de copropriété, il est pourtant essentiel au  bon fonctionnement de la vie d’un immeuble.

Encadré par la loi en raison de son mode de fonctionnement unique, ce métier particulier répond à un cadre législatif bien précis.

Le gardien d’immeuble, également appelé concierge, joue un rôle essentiel au sein d’une copropriété. D’une manière générale, le gardien assure l’entretien, la surveillance, la sécurité et le respect du règlement de l’immeuble, tout en étant vecteur de lien social. Concrètement, le gardien d’immeuble peut être chargé du maintien de la propreté des parties communes, de la distribution du courrier et de la récupération des lettres ou colis, de la sortie des poubelles, de l’accueil des visiteurs ou encore de l’ouverture et fermeture des portes. Si les gardiens d’immeubles ne sont souvent pas remplacés lors de leurs départs à la retraite, ce métier doit se réinventer, à l’instar de la profession d’agent immobilier. Bénéficiant d’une image poussiéreuse, le métier peine à séduire les jeunes. Des initiatives émergent pour changer la donne et pour former au métier de gardien d’immeuble.

Le poste de gardien d’immeuble ne doit pas se confondre avec celui de l’employé d’immeuble. En effet, l’employé d’immeuble est dit de catégorie A.

Le gardien d’immeuble appartient au régime de catégorie B. Nous parlerons pour le gardien d’un service complet, et non d’un temps complet. Service complet qui ne sera pas calculé en nombre d’heures, mais en unités de valeur (UV). Un gardien d’immeuble à temps complet est ainsi à 10.000 UV.

Tout savoir sur le salaire du gardien d’immeuble

Le statut du gardien d’immeuble est régi par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (réécrite par l’avenant n°74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention). L’article 22 de cette convention précise que le salaire minimum brut mensuel conventionnel pour un emploi complet à service complet (catégorie B) est calculé comme suit :

> ((coefficient hiérarchique x valeur du point )+ valeur fixe) x unités de valeurs / 10.000

La valeur du point ainsi que la valeur fixe dépendent des avenants à la convention relatifs aux salaires, souvent modifiés chaque année. Le dernier en date et toujours applicable est l’avenant n°100 du 10 février 2020 relatif à la modification de l’annexe II « salaires et évaluation du salaire en nature logement » et de la prime de tri sélectif. Dans son article 2, le calcul des salaires est basé sur les valeurs suivantes :

• valeur de point catégorie B : 1,5567
• valeur fixe : 770 euros

Un gardien d’immeuble travaillant à temps complet, avec un coefficient hiérarchique à 620, aurait un salaire moyen mensuel brut de 1735 euros. Le contrat de travail et le salaire d’un gardien peuvent toutefois être librement négociés avec le syndic de copropriété, en respectant la convention collective.

Doit également s’ajouter au salaire calculé ci-dessus :

• l’ancienneté : à partir de 3 années d’expérience chez le même employeur, une augmentation de 3% est appliquée, tous les 3 ans.
• la gratification « 13ème mois » : applicable pour les salariés justifiant d‘une présence complète pendant l’année civile.
• le salaire en nature ou avantage en nature : la convention collective prévoit également l’obligation de mise à disposition d’un logement de fonction au gardien dans l’immeuble

La charge du salaire du gardien d’immeuble

Le salaire du gardien incombe à la fois au propriétaire du logement et aux locataires. Dans ce dernier cas, la charge de ce salaire par les locataires fait partie intégrante des charges locatives.

La répartition de cette charge dépend des prestations assurées par le concierge, à savoir :

• Le gardien assure l’entretien des parties communes ainsi que la sortie des poubelles : le salaire est assuré par le locataire à hauteur de 75% et de 25% par le propriétaire du logement.
• Le gardien assure uniquement l’entretien des parties communes : le salaire est assuré par le locataire à hauteur de 40% et de 60% par le propriétaire du logement.
• Le gardien assure uniquement la sortie des poubelles : le salaire est assuré par le locataire à hauteur de 40% et de 60% par le propriétaire du logement.

La charge de salaire des gardiens et employés d’immeuble est inclus dans les charges courantes des copropriétés. Elles sont donc incluses dans les appels de fond et les arrêtés de charges Syndic.

La charge est ensuite récupérée sur le locataire via les provisions sur charges locatives et régularisations de charges locatives avec les règles énoncées ci-dessus.

Pour tout renseignement, n’hésitez pas à prendre contact avec nos experts.