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Après un premier projet de loi de finances pour 2025 rejeté fin 2024, le Premier ministre a présenté un second texte le 13 janvier dernier. Le Parlement a adopté définitivement cette nouvelle proposition le 6 février 2025. Le Journal officiel l’a publiée le 13 février. Elle introduit des mesures majeures qui concernent directement les acteurs de l’immobilier. Fiscalité des plus-values, réforme des taxes locales, prêt à taux zéro renforcé : la loi consacre une place centrale au logement. Découvrez ainsi les changements concrets à intégrer dès maintenant par les administrateurs de biens, syndics de copropriété et bailleurs sociaux.
Comme une entreprise, l’État prévoit ses recettes et dépenses pour l’année civile à venir. Ainsi, il anticipe efficacement son budget annuel. La loi de finances 2025 fixe pour l’année civile : nature, montant et affectation des ressources et charges de l’État.
Elle remplit plusieurs fonctions essentielles, notamment :
La loi de finances 2025 s’inscrit dans un contexte exceptionnel, bousculé par de fortes tensions budgétaires. Elle fixe comme priorité la maîtrise du déficit public, estimé à 5,4 % du PIB. De plus, elle garantit le financement des services publics essentiels. Par ailleurs, le gouvernement redéfinit les dépenses pour allier rigueur et efficacité. En effet, il protège la qualité des missions régaliennes. L’enjeu se double : optimiser l’efficience des dépenses et assurer un budget 2025 plus soutenable pour l’État. Cette loi vise à restaurer l’équilibre des comptes tout en maintenant la capacité d’action dans un contexte socio-économique tendu.
La loi de finances 2025 introduit un ensemble de mesures impactant : la fiscalité, l’investissement, la rénovation énergétique et l’accession à la propriété.
Dans le cadre de la loi dite « Le Meur », une contribution exceptionnelle est instaurée pour les grands groupes immobiliers. Elle vise les structures dont le chiffre d’affaires dépasse un certain seuil, avec un taux progressif. Cette mesure a pour objectif de faire participer les acteurs les plus puissants du secteur à l’effort budgétaire national. Cela vise à rééquilibrer la fiscalité entre petits opérateurs et grands groupes.
Le taux global des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) varie par département. Généralement il se situe entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente. Les départements peuvent désormais augmenter ces droits de 4,5 % à 5 % jusqu’à mars 2028. Cette hausse, laissée à la discrétion des collectivités, pourrait alourdir les frais d’acquisition pour les acheteurs, sauf pour les primo-accédants qui en sont exonérés. Elle compense la baisse des dotations de l’État pour renforcer l’autonomie fiscale locale.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêts proposé par l’État français pour aider les ménages à devenir propriétaires de leur résidence principale, sous conditions de ressources. Depuis avril 2025, le PTZ a été élargi : Il est disponible partout en France, sans restriction géographique. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût total du projet immobilier. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ pour les projets de rénovation énergétique. Il est réservé aux primo-accédants, sauf exceptions (handicap, catastrophe naturelle, etc.).
Les droits de donation sont les impôts que l’État peut demander au bénéficiaire (celui qui reçoit le don), en fonction de la valeur du don et du lien de parenté avec la personne qui donne. Mais il y a des abattements (des montants exonérés d’impôt) selon le lien familial. Les dons familiaux destinés à l’achat d’une résidence principale sont désormais exonérés de droits de mutation, dans la limite de 100 000 € par donateur (et jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire). Cette mesure facilite la transmission intergénérationnelle du patrimoine et soutient l’accession à la propriété des jeunes ménages.
Dans le cadre de la loi de finances 2025, l’article 88 prolonge officiellement le dispositif Loc’Avantages jusqu’en 2027. Cela signifie que les bailleurs qui s’engagent à louer leur bien à un loyer inférieur au marché, sous conditions de ressources du locataire, peuvent continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’en 2027. Cette mesure a pour ambition de redynamiser le marché locatif français en incitant les bailleurs à remettre des logements vacants sur le marché et à proposer des loyers maîtrisés.
Depuis le 1er janvier 2025, les règles ont été durcies pour limiter les avantages fiscaux des locations touristiques. Les objectifs de cette loi sont la réduction de l’attractivité fiscale des locations courte durée pour encourager les propriétaires à proposer des locations longue durée, plus favorables au logement résidentiel. Cela permettrait notamment de lutter contre la pénurie de logement dans les zones tendues.
La nouveauté principale concernant MaPrimeRénov’ dans la loi de finances 2025 (article 139) est un recentrage budgétaire et stratégique du dispositif. Le budget qui y était alloué se verra réduit pour prioriser des rénovations globales performantes. Cette orientation s’inscrit dans la stratégie de l’État visant à atteindre les objectifs de performance énergétique du parc immobilier résidentiel, en cohérence avec la loi Climat et Résilience.
La loi de finances 2025 prolonge l’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées lors de la cession de droits de surélévation. Cette mesure, initialement temporaire, est reconduite afin de favoriser la densification urbaine.
La loi de finances pour 2025 introduit un ensemble de mesures ayant des répercussions concrètes sur les différents métiers de l’immobilier. Ces dispositions fiscales, financières et réglementaires concernent aussi bien la gestion locative que l’administration de biens ou la gestion des copropriétés. Voici un point par catégorie de professionnels.
Les administrateurs de biens sont directement concernés par plusieurs mesures clés en matière de fiscalité et de financement. Par exemple, la réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières s’accompagne d’une réévaluation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Cela pourrait impacter les arbitrages patrimoniaux. De plus, l’extension du prêt à taux zéro (PTZ), de l’éco-PTZ et du prêt avance mutation constitue une opportunité pour accompagner les projets de rénovation ou d’accession. Enfin, l’exonération temporaire sur les donations de résidence principale permet une meilleure planification successorale des patrimoines immobiliers.
Pour les gestionnaires locatifs, le prolongement du dispositif « Loc’Avantages » encourage la mise en location de logements à loyers maîtrisés. Les nouvelles règles d’indexation du loyer de solidarité (RLS) modifient cependant les équilibres financiers dans le logement social. Par ailleurs, des ajustements de TVA (notamment sur les chaudières, le photovoltaïque et certains travaux) visent à simplifier la gestion des charges pour les bailleurs. Enfin, la réforme du chèque énergie pourrait avoir un impact indirect sur la solvabilité des locataires les plus modestes.
Les syndics de copropriété sont particulièrement touchés par les mesures relatives à la taxe d’aménagement, notamment lors de changement de destination ou de surélévation de bâtiments — dont l’exonération est prorogée. La réforme des valeurs locatives impactera le calcul des charges récupérables et des taxes locales, comme la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). À cela s’ajoutent des mesures liées à l’évolution de la taxe de séjour dans les zones touristiques, ainsi que des dispositifs spécifiques pour les zones QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) et ZFRR (zones de revitalisation rurale).
Certaines mesures prévues peuvent nécessiter une montée en compétence des professionnels. Effectivement, comptables, gestionnaires et juristes doivent être sensibilisés à ces changements pour sécuriser les dossiers et accompagner au mieux vos clients.
Action concrète à réaliser : organisez des webinaires qui décryptent un point précis selon la fonction impactée.
Mettre en place des rendez-vous de conseil patrimonial ou fiscal peut aider les copropriétaires et bailleurs à mieux comprendre les effets des nouvelles mesures sur leur fiscalité. En effet, les thématiques prioritaires concernent notamment la Taxe d’habitation sur les Résidences Secondaires (THRS), les Droits de Mutation Onéreux (DMTO) et le régime des plus-values immobilières. N’hésitez donc pas à sensibiliser les copropriétés à ces évolutions. Une communication proactive permettra d’intégrer ces paramètres dans les budgets et projets à venir.
Action concrète à réaliser : préparer des communications ciblées pour chaque profil client (investisseur, bailleur social, multi-propriétaire, syndic bénévole).
Certaines aides financières représentent une véritable opportunité pour vos clients comme les primo-accédants et les bailleurs aux revenus modestes. Mettez en lumière des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l’Éco-PTZ, le prêt avance mutation ou encore le programme Loc’Avantages. Ces dispositifs pourraient significativement alléger leur investissement. Pour optimiser l’accès à ces solutions, renforcez vos synergies avec les banques et les organismes partenaires tels que l’Anah ou l’Ademe.
Action concrète à réaliser : intégrez les nouveautés en faveur de vos clients dans votre argumentaire commercial.
Vous pouvez orienter vos clients vers des solutions techniques durables et éligibles aux aides. Informez-les sur la fin du taux réduit de TVA pour les équipements à énergie fossile, comme certaines chaudières. Privilégiez aussi les alternatives plus vertueuses telles que les pompes à chaleur ou les installations photovoltaïques, qui restent soutenues par des dispositifs fiscaux avantageux.
Action concrète à réaliser : proposez de lancer un audit technique dans les copropriétés que vous avez identifiées comme ayant un fort besoin de travaux ou d’amélioration énergétique.
Pensez à adapter vos appels de charges en tenant compte des réévaluations des valeurs locatives ou de l’évolution des taxes de séjour. Cette anticipation permet de sécuriser la trésorerie des copropriétés et de limiter les effets de surprise pour les copropriétaires. Vous pouvez aussi moderniser vos supports de communication client en y intégrant les dernières évolutions fiscales.
Action concrète à réaliser : actionnez tous les leviers de communication pour étayer les nouvelles dispositions qu’impose la loi. Vous pouvez par exemple créer un kit « loi de finances 2025 » à remettre en assemblées générales, aux propriétaires bailleurs ou aux investisseurs.
