Nouvelles lois immobilier 2025 : ce que vous devez savoir

La fin de la loi Pinel quels impact en 2025 ?

La suppression du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant dans le marché de l’investissement locatif. Conçu pour stimuler la construction de logements neufs et favoriser le logement intermédiaire, le Pinel offrait des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs. Cependant, son coût élevé pour l’État (plus de 4 milliards d’euros par an) et son efficacité contestée ont conduit à son abandon. Pour les administrateurs de biens, cette évolution implique des ajustements dans la gestion des investissements et des stratégies à proposer aux propriétaires.

Un impact direct sur le marché immobilier neuf

Avec la disparition du Pinel, les investisseurs risquent de se détourner du marché du neuf, dont l’attractivité reposait en grande partie sur l’avantage fiscal. Cette situation pourrait entraîner :

• Une réduction du nombre de logements neufs mis en location, accentuant la tension locative dans certaines zones.
• Un report des investissements vers l’ancien, notamment via des dispositifs alternatifs comme le Denormandie, qui encourage la rénovation de logements vétustes.

Des conséquences financières pour les investisseurs

Les propriétaires ayant bénéficié du Pinel avant sa suppression conservent leurs avantages fiscaux jusqu’à la fin de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). En revanche, les nouveaux investisseurs devront explorer d’autres options pour optimiser leur fiscalité. Sans un dispositif de remplacement équivalent, certains pourraient renoncer à l’investissement locatif, freinant ainsi l’offre de logements.

Quelles alternatives pour les investisseurs ?

Face à la fin du dispositif Pinel, plusieurs solutions existent pour maintenir l’attractivité de l’investissement locatif :

• Le dispositif Denormandie : un mécanisme similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation dans l’ancien.
• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : permettant d’amortir le bien et de bénéficier d’une fiscalité allégée.
• La loi Malraux : intéressante pour les investisseurs souhaitant restaurer des biens en secteur sauvegardé.
• L’investissement via une SCI : offrant une gestion patrimoniale optimisée, notamment pour la transmission.

En tant qu’administrateurs de biens, il sera crucial d’accompagner les investisseurs dans cette transition, en leur proposant des solutions adaptées à leurs objectifs patrimoniaux et fiscaux. La fin du dispositif Pinel ne signifie pas la fin de l’investissement locatif, mais elle impose une réflexion stratégique sur les opportunités en 2025.

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Réformes des Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Dans la continuité des engagements pris dans le cadre de la loi Climat et Résilience d’août 2022, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2025, ce qui interdit leur mise en location.

Anticipation des travaux : les échéances clés du DPE à ne pas manquer

Cette mesure vise à accélérer la rénovation du parc immobilier, mais risque aussi d’entraîner une sortie massive de biens du marché locatif, faute de travaux réalisés par certains propriétaires.

D’autres échéances sont à prévoir :

• 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F.
• 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Les propriétaires de ces biens devront donc anticiper les travaux nécessaires pour éviter de voir leur bien devenir invendable ou inlouable à l’avenir.

Encadrement accru des meublés de tourisme

L’essor des plateformes de locations courte durée est important et va jusqu’à aggraver la crise du logement dans les grandes villes et les zones touristiques.

Face à cette tension du marché locatif dans de nombreuses villes française, le cadre réglementaire des meublés de tourisme devient plus strict dès le 1er janvier 2025. Ces nouvelles restrictions visent à éviter l’accaparement du marché par les locations saisonnières au détriment des résidences principales et du logement longue durée.

Désormais, les propriétaires devront :

• Déclarer leur activité dans un registre national afin d’améliorer la transparence et de lutter contre la spéculation immobilière.
• Respecter un nouveau plafond de durée de location décidé par les communes. Alors qu’il était de 120 jours par an, les municipalités pourront désormais le ramener à 90 jours si elles le jugent nécessaire.

En cas de non-respect de ces règles, l’amende maximale passe de 10 000 € à 15 000 €.

Une nouvelle loi pour l’immobilier en 2025 : le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) devient obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2025. Ce document, qui définit les travaux à réaliser sur une période de 10 ans, permettra de mieux anticiper l’entretien et la rénovation des bâtiments. Cette obligation, déjà en vigueur pour les copropriétés plus grandes, vise à garantir la pérennité du bâti et à éviter les copropriétés dégradées.

Lire aussi : Conseil syndical de copropriété : tout ce qu’il faut savoir pour se rendre indispensable

Une information renforcée sur le risque incendie

Dès janvier 2025, une nouvelle mention s’ajoute à l’état des risques immobiliers fourni lors d’une vente ou d’une location :
Les acquéreurs et locataires devront être informés si le bien est situé dans une zone soumise à l’obligation légale de débroussaillement (OLD).
Une fiche d’information spécifique, accessible sur Géorisques, devra être remise dès la première visite du bien.
Cette évolution fait suite à l’augmentation des risques d’incendies en France, notamment dans le sud du pays, et vise à sensibiliser les occupants aux mesures de prévention.

Les nouvelles règles en matière d’autorisations d’urbanisme

À compter du 1er janvier 2025, plusieurs évolutions vont impacter les démarches administratives liées aux permis de construire, permis d’aménager et déclarations préalables. L’objectif de ces mesures est de simplifier et harmoniser les processus, tout en garantissant une meilleure traçabilité des demandes.

Des formulaires spécifiques pour chaque type de demande

Désormais, les demandes devront être effectuées avec de nouveaux formulaires Cerfa, chacun correspondant à une situation précise :

• Modification ou régularisation d’un permis en cours de validité → Formulaire Cerfa n°16700
• Transfert d’un permis en cours de validité → Formulaire Cerfa n°16701
• Déclaration préalable de travaux (pour des modifications mineures) → Formulaire Cerfa n°16702
• Déclaration préalable pour un projet d’aménagement (lotissements, divisions de terrains) → Formulaire Cerfa n°16703

Un impact sur les porteurs de projets et les collectivités

Ces nouvelles exigences auront un impact direct sur :

• Les particuliers et promoteurs : Ils devront s’assurer d’utiliser les bons formulaires sous peine de voir leur demande rejetée ou retardée.
• Les services d’urbanisme des communes : Ils devront s’adapter à ces nouvelles procédures et mettre à jour leurs outils pour traiter les demandes avec ces nouveaux Cerfa.

Si ces changements visent une meilleure organisation, ils imposent aussi une plus grande rigueur aux demandeurs. Les erreurs ou oublis dans les formulaires pourraient entraîner des refus plus fréquents, retardant ainsi certains projets de construction ou de rénovation. Il sera donc essentiel pour les propriétaires et professionnels de bien se renseigner avant de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme en 2025.

Loi du 16 juin 2025 : faciliter la transformation des bureaux en logements

Promulguée le 16 juin 2025 (loi n° 2025-560, Journal Officiel du 17 juin 2025), cette loi vise à accélérer la reconversion de locaux tertiaires (bureaux, commerces, locaux d’activité) en logements, notamment dans les zones urbaines tendues.

Chiffres clés

Selon le plan du Ministère du Logement pour soutenir la transformation des bureaux vacants :

1. 80% de la population en France vit en milieu urbain soit 51 millions de personnes (INSEE).
2. Le parc du bureau en France représente 173 Millions de m2.
3. Plus de 9 millions de m2 de surface de bureaux sont estimés vides (5,2 millions en Ile de France et 4 millions en régions).

Assouplissement des règles d’urbanisme

Désormais, les maires ont le droit, dans certaines conditions, d’accorder des dérogations (des exceptions) aux règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme). Concrètement, cela signifie que pour certains projets, ils peuvent autoriser : des bâtiments plus hauts ou plus denses que prévu ou moins de parkings que ce qu’exige normalement le PLU.

Mais ces dérogations ne sont possibles que si :

1. Le projet concerne la création de logements (pas des bureaux ou des commerces),
2. Il est situé dans une zone tendue ou déficitaire en logements, c’est-à-dire :
   – Zone A bis (Paris et quelques communes très proches)
   – Zone A (grandes agglomérations)
   – Zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants et zones où la demande en logement est forte).

L’objectif est de faciliter la construction de logements là où la demande est forte, en assouplissant localement les règles d’urbanisme pour accélérer les projets.

Création d’un permis de régularisation

Un permis de régularisation (article L. 421-9 nouveau du Code de l’urbanisme) permet de mettre en conformité un changement de destination ou des travaux non déclarés sur un local transformé en logement, dès lors que la conformité technique et sanitaire est respectée.

Ce que permet ce permis de régularisation :

1. Rendre légal un local qui a été transformé en logement sans autorisation (par exemple, un garage ou un ancien bureau transformé en studio).
2. Régulariser un changement de destination ou des travaux non déclarés.

À condition que :

1. Le logement soit techniquement conforme (structure, sécurité, etc.),
2. Et sanitairement acceptable (aération, surface, salubrité, etc.).

Ce dispositif vise à mettre en conformité des situations existantes, notamment des reconversions anciennes ou informelles, sans exiger la démolition ou l’expulsion, à condition que le logement soit digne et sécurisé.

Frais de notaire 2025 : hausse des droits de mutation dans plusieurs départements

Depuis le 1er avril 2025, les départements sont autorisés par la loi de finances pour 2025 à relever de 0,5 point le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), composante majeure des frais de notaire dans les transactions immobilières. Cette hausse vise à renforcer les ressources financières des collectivités territoriales dans un contexte budgétaire contraint (source officielle).

Les DMTO représentent une taxe reversée intégralement aux départements et varient actuellement entre 3,8 % et 4,5 % selon les territoires. La nouvelle législation permet donc d’augmenter ce taux jusqu’à 5 % du prix de vente maximum, pour une période allant du 1er avril 2025 au 30 avril 2028.

Modalités de la loi

Cette hausse n’est cependant pas automatique : chaque département doit se prononcer par une délibération votée en conseil départemental pour appliquer la majoration. Une trentaine de collectivités ont déjà annoncé leur intention d’augmenter ce taux dès 2025, principalement dans les régions Île-de-France et Hauts-de-France.

À noter, toute délibération adoptée après le 15 avril 2025 ne pourra entrer en vigueur qu’au 1er janvier 2026, ce qui signifie que la liste définitive des taux applicables en 2025 ne sera connue qu’à partir de cette date. Les professionnels immobiliers sont invités à se rapprocher de leurs notaires ou conseils départementaux pour vérifier les taux applicables localement.

La loi de finances pour 2025 instaure une exonération temporaire des droits de donation sur les dons d’argent effectués entre le 16 février 2025 et le 31 décembre 2026, destinés à l’acquisition d’un logement neuf ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf

La loi de finances pour 2025 instaure une exonération temporaire des droits de donation sur les dons d’argent effectués entre le 16 février 2025 et le 31 décembre 2026, destinés à l’acquisition d’un logement neuf ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Montants et conditions

1. Plafond par donateur et par bénéficiaire : jusqu’à 100 000 €
2. Plafond global par bénéficiaire : 300 000 €
3. Utilisation des fonds : les sommes doivent être utilisées dans un délai de 6 mois pour :
   – l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
   – la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles, notamment ceux donnant droit à MaPrimeRénov’

Engagement du bénéficiaire : le bien acquis doit être utilisé comme résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans.

Bénéficiaires éligibles

Les dons peuvent être effectués au profit :

1. des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants
2. à défaut, des neveux ou nièces

Cumul avec d’autres dispositifs

Cette exonération est cumulable avec :

1. l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
2. le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
3. les aides à la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’

En savoir plus sur la loi de finances 2025

Encadrement des loyers dans les départements d’Outre-Mer

La loi n° 2025-534 du 13 juin 2025, publiée au Journal officiel du 14 juin 2025, instaure une expérimentation d’encadrement des loyers dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), à savoir la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte.

Les objectifs de la loi

Cette mesure vise à lutter contre la crise du logement dans ces territoires, où les loyers sont particulièrement élevés et l’offre locative insuffisante. L’encadrement des loyers s’appliquera aux locations vides et meublées à usage de résidence principale, incluant les baux classiques, les baux meublés étudiants et les baux mobilité. Les locations saisonnières et à usage de résidence secondaire en sont exclues.

Modalités de la loi

La loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 permet, à titre expérimental pour cinq ans, d’appliquer l’encadrement des loyers dans certaines collectivités d’outre-mer (comme la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, etc.). Elle reprend le cadre prévu par la loi ÉLAN de 2018, avec deux ajustements :

1. Les collectivités peuvent demander à mettre en place ce dispositif jusqu’à deux ans après la promulgation de la loi.
2. Il est interdit de demander un complément de loyer si le logement est considéré comme non décent.

Un rapport d’évaluation devra être remis au Parlement six mois avant la fin de l’expérimentation.

Vers de futures évolutions : le rapport Daubresse-Cosson ouvre le débat sur la relance du parc locatif ancien

Le 30 juin 2025, le rapport parlementaire Daubresse-Cosson a été remis à la ministre du Logement. S’il ne s’agit pas d’une loi, ce document marque une étape importante dans la réflexion politique autour du logement en France. Il formule plusieurs recommandations destinées à relancer l’investissement locatif, notamment en reconnaissant le rôle central du logement ancien, souvent négligé dans les précédentes politiques.

Parmi les pistes évoquées : de nouvelles incitations fiscales, une meilleure prise en compte des travaux de rénovation et une fiscalité allégée pour les biens détenus sur le long terme. La FNAIM, favorable à ces propositions, y voit une orientation encourageante en faveur d’un équilibre entre neuf et ancien, susceptible de restaurer la confiance des investisseurs privés.

Reste à savoir si ces préconisations seront reprises dans la prochaine loi de finances ou dans d’éventuelles réformes structurelles du logement. Ce rapport ouvre ainsi une perspective sur les transformations à venir du cadre législatif et fiscal, que les acteurs du secteur suivront de près.