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2025 marque une année charnière pour le secteur immobilier avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations. Entre la fin du dispositif Pinel, le renforcement des exigences du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou encore l’obligation d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés ; ces nouvelles lois immobilier 2025 auront un impact direct sur la gestion des actifs immobiliers. Ces nouveautés juridiques obligeront les professionnels du secteur à s’adapter pour conseiller efficacement leurs clients et optimiser la gestion de leur parc immobilier.

Face à ces nouvelles obligations, une parfaite maîtrise du cadre réglementaire devient essentielle.
Dans ce premier épisode de notre série sur les tendances du marché immobilier, nous décryptons les nouvelles lois dans l’immobilier en 2025 et leurs implications concrètes.

La fin de la loi Pinel quels impact en 2025 ?

La suppression du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant dans le marché de l’investissement locatif. Conçu pour stimuler la construction de logements neufs et favoriser le logement intermédiaire, le Pinel offrait des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs. Cependant, son coût élevé pour l’État (plus de 4 milliards d’euros par an) et son efficacité contestée ont conduit à son abandon. Pour les administrateurs de biens, cette évolution implique des ajustements dans la gestion des investissements et des stratégies à proposer aux propriétaires.

Un impact direct sur le marché immobilier neuf

Avec la disparition du Pinel, les investisseurs risquent de se détourner du marché du neuf, dont l’attractivité reposait en grande partie sur l’avantage fiscal. Cette situation pourrait entraîner :

  • Une réduction du nombre de logements neufs mis en location, accentuant la tension locative dans certaines zones.
  • Un report des investissements vers l’ancien, notamment via des dispositifs alternatifs comme le Denormandie, qui encourage la rénovation de logements vétustes.

Des conséquences financières pour les investisseurs

Les propriétaires ayant bénéficié du Pinel avant sa suppression conservent leurs avantages fiscaux jusqu’à la fin de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). En revanche, les nouveaux investisseurs devront explorer d’autres options pour optimiser leur fiscalité. Sans un dispositif de remplacement équivalent, certains pourraient renoncer à l’investissement locatif, freinant ainsi l’offre de logements.

Quelles alternatives pour les investisseurs ?

Face à la fin du dispositif Pinel, plusieurs solutions existent pour maintenir l’attractivité de l’investissement locatif :

  • Le dispositif Denormandie : un mécanisme similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation dans l’ancien.
  • Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : permettant d’amortir le bien et de bénéficier d’une fiscalité allégée.
  • La loi Malraux : intéressante pour les investisseurs souhaitant restaurer des biens en secteur sauvegardé.
  • L’investissement via une SCI : offrant une gestion patrimoniale optimisée, notamment pour la transmission.

En tant qu’administrateurs de biens, il sera crucial d’accompagner les investisseurs dans cette transition, en leur proposant des solutions adaptées à leurs objectifs patrimoniaux et fiscaux. La fin du dispositif Pinel ne signifie pas la fin de l’investissement locatif, mais elle impose une réflexion stratégique sur les opportunités en 2025.

Lire aussi : Réglementation immobilière : les bonnes pratiques pour être conforme

Réformes des Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Dans la continuité des engagements pris dans le cadre de la loi Climat et Résilience d’août 2022, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2025, ce qui interdit leur mise en location.

Anticipation des travaux : les échéances clés du DPE à ne pas manquer

Cette mesure vise à accélérer la rénovation du parc immobilier, mais risque aussi d’entraîner une sortie massive de biens du marché locatif, faute de travaux réalisés par certains propriétaires.

D’autres échéances sont à prévoir :

  • 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F.
  • 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Les propriétaires de ces biens devront donc anticiper les travaux nécessaires pour éviter de voir leur bien devenir invendable ou inlouable à l’avenir.

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Interdiction de location des DPE F et G : une réforme aux conséquences incertaines

Si cette interdiction vise à accélérer la transition énergétique, les chiffres d’une étude de l’observatoire Guy Hoquet montrent une préparation insuffisante des bailleurs.

Seuls 25 % se disent prêts à réaliser des travaux, tandis que 27 % continueraient à louer leur bien sans mise en conformité, s’exposant à des sanctions. Pire, 40 % envisageraient de vendre, risquant d’accentuer la pénurie locative.

Le manque d’information joue un rôle clé : seul un bailleur sur deux est conscient des risques juridiques liés à la location d’un bien classé G. Dans un marché où 70 % des locations sont gérées en direct, le rôle des professionnels est essentiel pour accompagner cette transition.

Enfin, bien que 55 % des locataires accepteraient de louer un logement énergivore, 75 % seraient prêts à engager des actions en justice pour contraindre les bailleurs à effectuer les travaux nécessaires.

Encadrement accru des meublés de tourisme

L’essor des plateformes de locations courte durée est important et va jusqu’à aggraver la crise du logement dans les grandes villes et les zones touristiques.

Face à cette tension du marché locatif dans de nombreuses villes française, le cadre réglementaire des meublés de tourisme devient plus strict dès le 1er janvier 2025. Ces nouvelles restrictions visent à éviter l’accaparement du marché par les locations saisonnières au détriment des résidences principales et du logement longue durée.

Désormais, les propriétaires devront :

  • Déclarer leur activité dans un registre national afin d’améliorer la transparence et de lutter contre la spéculation immobilière.
  • Respecter un nouveau plafond de durée de location décidé par les communes. Alors qu’il était de 120 jours par an, les municipalités pourront désormais le ramener à 90 jours si elles le jugent nécessaire.

En cas de non-respect de ces règles, l’amende maximale passe de 10 000 € à 15 000 €.

Une nouvelle loi pour l’immobilier en 2025 : le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) devient obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2025. Ce document, qui définit les travaux à réaliser sur une période de 10 ans, permettra de mieux anticiper l’entretien et la rénovation des bâtiments. Cette obligation, déjà en vigueur pour les copropriétés plus grandes, vise à garantir la pérennité du bâti et à éviter les copropriétés dégradées.

Lire aussi : Conseil syndical de copropriété : tout ce qu’il faut savoir pour se rendre indispensable

Une information renforcée sur le risque incendie

Dès janvier 2025, une nouvelle mention s’ajoute à l’état des risques immobiliers fourni lors d’une vente ou d’une location :
Les acquéreurs et locataires devront être informés si le bien est situé dans une zone soumise à l’obligation légale de débroussaillement (OLD).
Une fiche d’information spécifique, accessible sur Géorisques, devra être remise dès la première visite du bien.
Cette évolution fait suite à l’augmentation des risques d’incendies en France, notamment dans le sud du pays, et vise à sensibiliser les occupants aux mesures de prévention.

Les nouvelles règles en matière d’autorisations d’urbanisme

À compter du 1er janvier 2025, plusieurs évolutions vont impacter les démarches administratives liées aux permis de construire, permis d’aménager et déclarations préalables. L’objectif de ces mesures est de simplifier et harmoniser les processus, tout en garantissant une meilleure traçabilité des demandes.

Des formulaires spécifiques pour chaque type de demande

Désormais, les demandes devront être effectuées avec de nouveaux formulaires Cerfa, chacun correspondant à une situation précise :

  • Modification ou régularisation d’un permis en cours de validité → Formulaire Cerfa n°16700
  • Transfert d’un permis en cours de validité → Formulaire Cerfa n°16701
  • Déclaration préalable de travaux (pour des modifications mineures) → Formulaire Cerfa n°16702
  • Déclaration préalable pour un projet d’aménagement (lotissements, divisions de terrains) → Formulaire Cerfa n°16703

Un impact sur les porteurs de projets et les collectivités

Ces nouvelles exigences auront un impact direct sur :

  • Les particuliers et promoteurs : Ils devront s’assurer d’utiliser les bons formulaires sous peine de voir leur demande rejetée ou retardée.
  • Les services d’urbanisme des communes : Ils devront s’adapter à ces nouvelles procédures et mettre à jour leurs outils pour traiter les demandes avec ces nouveaux Cerfa.

Si ces changements visent une meilleure organisation, ils imposent aussi une plus grande rigueur aux demandeurs. Les erreurs ou oublis dans les formulaires pourraient entraîner des refus plus fréquents, retardant ainsi certains projets de construction ou de rénovation. Il sera donc essentiel pour les propriétaires et professionnels de bien se renseigner avant de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme en 2025.

Nouvelles lois immobilier 2025 : ce qu’il faut retenir

Le cadre réglementaire de l’immobilier évolue. De nouvelles lois sont mises en place en ce début d’année 2025. Voici l’essentiel à retenir :

  • Fin du dispositif Pinel : Suppression des avantages fiscaux pour l’investissement locatif neuf, nécessitant une réévaluation des stratégies patrimoniales.
  • Renforcement du DPE : Interdiction de location des logements classés G dès janvier 2025, incitant à accélérer les rénovations énergétiques sous peine d’inéligibilité à la location.
  • Encadrement des meublés touristiques : Déclaration obligatoire, réduction possible à 90 jours de location par an et augmentation des sanctions en cas de non-respect.
  • Obligation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : Généralisation aux copropriétés de moins de 50 lots, imposant une planification des travaux sur 10 ans pour prévenir la dégradation des immeubles.
  • Nouvelles procédures d’urbanisme : Réforme des demandes d’autorisations (permis de construire, déclarations préalables) avec des formulaires Cerfa dédiés pour chaque cas spécifique.
  • Renforcement de l’information sur les risques : Obligation d’informer les acheteurs et locataires sur les zones soumises au débroussaillement, avec une fiche spécifique accessible dès la première visite.

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